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2021年11月29日 星期一 出版 上一期  下一期
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能否以不可抗力为由解除合同?

  焦点案例

  2019年8月,出租人某管理有限公司与承租人蔡先生签订了一份《商铺租赁合同》,承租人蔡先生租赁其商铺用于教育培训,租赁期限为2019年8月至2024年8月,共五年。

  2020年2月6日,承租人蔡先生以暴发新冠肺炎疫情为由,提出免除其疫情发生期间的所有租金,但出租人只同意免除一个月的租金。蔡先生不接受,便以不可抗力为由提出解除租赁合同、退回租赁押金。

  这件事中,租户蔡先生提出免租至疫情结束是否合法合理?租户蔡先生以不可抗力为由提出解除租赁合同是否能得到支持?不可抗力又是否必然导致合同解除呢?

  律师说法

  天津敬科律师事务所的田野律师解释称,新冠肺炎疫情属于不可抗力事件,在本案中,这次疫情对租客蔡先生造成一定的损失。从租赁双方长期友好的合作来看,某管理有限公司作为出租人同意免一个月的租金,共同承担损失,于法于情于理也已履行出租人的责任,合理分担了疫情导致的不利后果。如果蔡先生执意要求免除全部的租金,换言之就是要求出租人承担本次所有的损失,显然有失公平,不合理。

  新冠肺炎疫情作为不可抗力,是否构成租赁合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。就本案而言,新冠肺炎疫情对出租人与租户蔡先生之间的租赁合同履行产生了一定的影响,但相对于租赁双方约定的5年的租赁期限来看,该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度,疫情结束后租赁合同可继续履行,合同目的可以实现,承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。故租客蔡先生主张解除合同并退还保证金的要求无法律和事实依据。

  根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、五百六十三条规定,合同解除的途径有三种:协商一致、依法定条件、依合同约定条件。民法典第五百六十三条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。可见,不可抗力除了能够作为免责事由外,还可作为合同解除的法定事由。

  延伸阅读

  不可抗力是否

  必然导致合同解除?

  田野律师解释说,不可抗力是否必然导致合同解除分两种情形:第一,不可抗力导致合同不能履行(包括部分履行)只能免除违约责任,但需要及时通知对方并按公平和诚信原则避免损失扩大;第二,合同是否可以解除还需要根据合同法关于法定解除和约定解除的情形判定,如果不可抗力符合约定解除的情形或致使合同目的无法实现,则可行使合同解除权。值得注意的是,根据民法典规定,不可抗力致使不能实现合同目的,任何一方当事人都可以解除合同。延勇

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